民法　2)物権４担保物権 - gyoseisyoshiの日記

（抵当権の順位）
第三百七十三条 　同一の不動産について数個の抵当権が設定されたときは、その抵当権の順位は、登記の前後による。

（抵当権の順位の変更）
第三百七十四条 　抵当権の順位は、各抵当権者の合意によって変更することができる。ただし、利害関係を有する者があるときは、その承諾を得なければならない。
２ 　前項の規定による順位の変更は、その登記をしなければ、その効力を生じない。

（抵当権の被担保債権の範囲）
第三百七十五条 　抵当権者は、利息その他の定期金を請求する権利を有するときは、その満期となった最後の二年分についてのみ、その抵当権を行使することができる。ただし、それ以前の定期金についても、満期後に特別の登記をしたときは、その登記の時からその抵当権を行使することを妨げない。
２ 　前項の規定は、抵当権者が債務の不履行によって生じた損害の賠償を請求する権利を有する場合におけるその最後の二年分についても適用する。ただし、利息その他の定期金と通算して二年分を超えることができない。

抵当権の順位

例えば、Ａさんが所有している１０００万円の価値がある土地に対して、Ｂさんが１番抵当権、Ｃさんが２番抵当権、Ｄさんが３番抵当権を設定していたとします。
そして、それぞれの被担保債権の額は以下のとおりとします。
Ｂ：５００万円
Ｃ：３００万円
Ｄ：３００万円
Ａさんが所有している土地に対して、Ｂ、Ｃ、Ｄさんが抵当権を設定しており、一つの土地に対して３重に抵当権が設定されているという状態です。
このように抵当権は、重ねて設定することができるのです。
そして、抵当権が実行されて、競売された場合、競売代金から優先弁済をうけることができる順番は抵当権の前後によって決まります。
これを規定しているのが３７３条です。
さきほどの具体例でいえば、土地は１０００万円で競売されます。
その１０００万円から、まず、１番抵当権者であるＢさんが、５００万円の弁済を受けます。
次に、２番抵当権者であるＣさんが３００万円の弁済を受けます。
最後にＤさんが弁済を受けることができるのですが、３００万円全額の弁済を受けることはできませんよね。
なぜなら、１０００万円から、Ｂさんが５００万円、Ｃさんが３００万円を取っているので残りは２００万円しかありません。
つまり、Ｄさんは、Ａさんに対して３００万円の債権を有していますが、２００万円についてしか優先弁済を受けることができないのです。
このように、抵当権というのは早く登記をした者が勝つのです。
要するに早い者勝ちです。

http://www.mainiti3-back.com/archives/2008/01/post_369.html

転抵当

Ａが１００万円の借金をＢにして、その借金の担保として抵当権を設定し、Ｂが抵当権者となります。
次に、ＢがＣに１００万円の借金をして、その借金の担保として、Ａに対してＢが有している抵当権を担保として、Ｃが転抵当権者となります。

http://okwave.jp/qa/q5235078.html

抵当権の譲渡(譲渡担保)

当初決めた期間内に弁済できれば担保物を債務者に返すが、弁済できなかった場合は債権者が担保物を自由に処分できるという担保制度です。
ただし、実際の売却代金もしくは債権者が自己所有としたときの評価額が、借主の残債額を越えるときは差額を債務者に払わなければならないのは当然です。

http://qanda.rakuten.ne.jp/qa1913662.html?order=DESC&by=datetime

抵当権の順位の変更

各抵当権者の合意によって変更する

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%8A%B5%E5%BD%93%E6%A8%A9%E3%81%AE%E5%87%A6%E5%88%86#.E6.8A.B5.E5.BD.93.E6.A8.A9.E3.81.AE.E9.A0.86.E4.BD.8D.E3.81.AE.E5.A4.89.E6.9B.B4

抵当権の放棄

一番抵当権者（一朗）被担保債権100万
二番抵当権者（二朗）被担保債権200万

無担保債権者（三朗）債権額300万

土地代300万

一朗が三郎に抵当権の放棄をした

＜抵当権を放棄する理由＞
例えば、三郎さんが新たに３００万円貸し付けるときに無担保で貸したくないですよね？
でも、300万円借りれないと債務者が破産なんかしたりすると一郎さんも抵当の実行で手間をとられたりするので抵当権の放棄を行うことによって、債務者が新たな資金調達ができるようにするために抵当権を放棄します。
他にも理由があるかもしれませんが、大体の理由はそんなところです。

＜計算方法＞
抵当権の放棄が行われると、放棄をした抵当権者(一郎さん）と放棄を受けた一般債権者（三郎さん）は同順位になると思ってください。
この場合、一郎さんと三郎さんは100万円の抵当権を債権額に応じて平等に分けることになります。
そして、債権額は一郎さんは100万円、三郎さんは300万円ですから、一郎さんは全体の債権額400万円のうち100万円＝四分の一の抵当価値を有するので、100万円（抵当価値）×四分の一という計算になります。
逆に、三郎さんは400万円のうち300万円＝四分の三の抵当価値を有するので、100万円×四分の三という計算になります。

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1411141129